Immobilienbewertung

Auch bei Immobilien bestimmt die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager den Preis der Immobilie und ist eine wesentliche Komponente bei der Immobilienbewertung. Ist das Angebot gering oder gibt es mehrere Nachfrager, kann der Preis in einem Bieterverfahren durchaus in sachlich nicht mehr begründbare Höhen schnellen. Diese Gefahr besteht nicht bzw. ist weniger stark ausgeprägt, wenn es sich um eine nicht einzigartige Sache handelt, die in größerer Stückzahl angeboten wird. Dann ergibt sich aus Nachfrage und Angebot ein »fairer« Markträumungspreis.

Bei Immobilien lässt sich ähnliches beobachten. Zunächst ist aber auch hier festzuhalten, dass je nach Perspektive des jeweiligen Standpunktes eine große Diskrepanz zu beobachten ist. Auch bei der Immobilienbewertung kommt analog zum Wert einer Sache der Kaufpreisbereitschaft eines potenziellen Käufers die größte Bedeutung zu.

Immobilienbewertung aus unterschiedlichen Perspektiven

Ist in den Medien häufig die Rede von »Betongold« und Rekordpreisen von Immobilien, können im Gegensatz dazu in einigen Regionen bisweilen nur Preise erzielt werden, die bei weitem nicht die alterswertgeminderten Herstellungskosten decken. So kostet eine Immobilie in Köln i. d. R. ein Vielfaches von einem baugleichen Objekt in der Eifel. Diese vermeintliche »Ungerechtigkeit« ist eine Folge der Immobilität einer Immobilie: Sie kann nur an Ort und Stelle genutzt werden, weshalb ihre Lage oft als primärer Werttreiber bezeichnet wird. Nicht umsonst greift das allgemein bekannte Sprichwort, bei Immobilien zählt hauptsächlich »Lage, Lage, Lage«. Primärer Werttreiber ist jedoch nicht die Lage an sich, sondern die Zahlungsbereitschaft der Immobilienkäufer und die Einschätzung über die künftige Entwicklung der Lage, die sich im Zeitablauf durchaus ändern kann.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln bzw. um eine Immobilienbwertung vorzunehmen, müsste also die Zahlungsbereitschaft eines potenziellen Käufers bekannt sein. Diese ist u.a. davon abhängig, welche Pläne der potentielle Immobilienkäufer mit dem Objekt verfolgt. Beabsichtigt er, selbst in der Immobilie zu wohnen, ist für ihn die Bausubstanz von Bedeutung, der Vergleich mit ähnlichen Häusern oder einem Neubau. Handelt es sich lediglich um eine Kapitalanlage, wird er der Bausubstanz keine große Beachtung schenken und allein die erzielbaren Erträge mit denen anderer Anlagemöglichkeiten vergleichen.

Aus diesen Überlegungen lassen sich generell drei Verfahrensarten zur Immobilienwertermittlung ableiten, die sich hinsichtlich ihres Zeitbezugs unterscheiden:

  1. Vergleichswertverfahren (international auch als Direct Value Comparison Method bezeichnet) beziehen sich auf die Gegenwart, da sie nach den vollzogenen Preisen richten.
  2. Sachwertverfahren (international auch als Replacement Cost Method bezeichnet) beziehen sich auf die Vergangenheit, da sie abhängig von den (historischen) Baukosten sind.
  3. Ertragswertverfahren (international auch als Direct Capitalization Method bezeichnet) beziehen sich auf die Zukunft, da sie sich an Renditeerwartungen und damit künftigen Rückflüssen orientieren.

Auf diese drei »Urformen« von Immobilienbewertung lassen sich sämtliche nationalen und internationalen Verfahren zur Immobilienbewertung zurückführen, für deren Anwendung es in den verschiedenen Ländern jeweils spezifische Vorschriften gibt.

Der §194 BauGB gibt weiterhin Aufschluss:

»Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.«

Nach dieser Definition ist der Verkehrswert nichts anderes als der am wahrscheinlichsten erzielbare Preis eines Bewertungsobjekts, also sein Marktwert.

 

Im Folgenden gehen wir nun nochmal detailliert auf die drei zuvor genannten Urformen der Immobilienbewertung:

 

  1.  Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung

Obwohl in § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) alle drei Verfahren gleichrangig erwähnt werden, kommt dem Vergleichswertverfahren in der Rechtsprechung und in der Praxis eine Vorrangstellung zu. Denn durch den Bezug zu tatsächlich vollzogenen Interessenausgleichen von Käufern und Verkäufern vergleichbarer Objekte (abgeschlossene Kaufverträge) ergibt sich ein an der Realität orientierter Marktpreis. Der BGH sieht im Vergleichswertverfahren darum auch die einfachste und zuverlässigste Methode. Voraussetzung hierfür ist allerdings das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise. Das sind die aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen der letzten Jahre entnommenen Preise ähnlicher Objekte. Bei unbebauten Grundstücken, also bei der Ermittlung des Bodenwertes hingegen, ist die Anwendung vom Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung zwingend vorgeschrieben (vgl. § 16 Abs. 1 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss unterstützt dabei mit seinen zur Verfügung gestellten Bodenrichtwerten.

Übersicht: Vergleichswertverfahren

 

  1. Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung

Die Anwendung des Sachwertverfahrens ergibt sich aus §21 Abs. 1 Immo- WertV. Dort heißt es dazu: »Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.«

Demnach fließen in den Sachwert drei Komponenten ein: Neben dem Wert der baulichen Anlagen sind dies die baulichen Außenanlagen sowie der Bodenwert. Während bauliche Anlagen und bauliche Außenanlagen der Alterswertminderung unterliegen, gilt dies nicht für den Bodenwert. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen sind unab- hängig von Standort und individueller Lage der Immobilie. Bei der Bewertung eines Hauses in bester Lage von München oder schlechtester Lage in einem sterbenden Dorf in Neubrandenburg mit vergleichbarer Ausstattung ergibt sich hier noch kein Unterschied. Dieser wird erst ansatzweise deutlich, wenn man den Bodenwert hinzuaddiert. Denn dieser spiegelt die Lage des Objektes wider.

Die Summe dieser drei Komponenten ergibt den vorläufigen Sachwert. Auf diese Summe wird nun ein vom Gutachterausschuss zu beziehender Sachwertfaktor angewendet, der die lokale Marktsituation widerspiegelt. Bei sehr schwierigen Lagen, wie beispielsweise dem eben erwähnten schrumpfenden Dort, würde dieser weit unter 1 liegen, bspw. 0,65 o. ä.. In der Kölner Innenstadt dagegen kann dieser auch deutlich über 1, bspw. 1,3 liegen. Insofern schlägt sich die Marktsituation an zwei Stellen nieder: Im Bodenwert und im Sachwertfaktor.

Schließlich werden noch besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baulasten u. ä. berücksichtigt, die sich allein auf das zu bewertende Objekt beziehen.

Ablaufschema

 

  1. Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung

Wie bei jedem Verfahren wird auch hier die Kalkulationsgrundlage eines rational handelnden potenziellen Kaufinteressenten nachgebildet. Im Falle eines Ertragswertobjektes handelt es sich um einen rational handelnden Investor, der Geld anlegen will. Insofern stellt die Investition in eine Immobilie, die er nicht selber nutzt, sondern vermietet, für ihn eine Alternative zur Anlage seines Geldes auf dem Kapitalmarkt dar. Für ihn sind daher nicht primär die Preise anderer ähnlicher Immobilien relevant. Ebenso wenig interessieren ihn die Kosten zur Erstellung der Immobilie. Seine Kalkulationsgrundlage ist allein der Vergleich der künftigen Mieterträge mit den Erträgen aus der Opportunität, der Geldanlage.

Die Bewertung der Investitionsmöglichkeit erfolgt daher hier mit dem aus der Investitionsrechnung und Finanzmathematik bekannten Barwertvergleich zwischen der Geldanlage und dem Immobilienkauf durch Abzinsung der künftigen Mietzahlungen. Die Kalkulationsgrundlage des Investors lässt sich somit mit den beiden folgenden Fragen auf den Punkt bringen:

  1. »Wieviel sind die künftigen Mietzahlungen heute wert?«
  2. »Wieviel Geld muss ich heute zu einem Zinssatz i anlegen, damit ich die 
jährlichen Rückflüsse, die das Mietobjekt bringt, erhalte?«
Ertragswertverfahren

 

Wir haben Ihnen nun eine kurze Übersicht über die gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung gegeben. Sie Interessieren sich für eine Immobilienbewertung in Köln oder für eine Immobilienbewertung in Bonn und Umgebung? Gerne führen wir eine grobe Erst-Bewertung Ihrer Immobilie vor. Einfach, unkompliziert und schnell mit Hilfe von unserem neuen Tool zur Online-Immobilienbewertung. Klicken Sie hier, um uns die groben Eckdaten Ihrer Immobilie zukommen zu lassen für eine unverbindliche Kaufpreiseinschätzung Ihrer Immobilie.

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Ihr Wohngold Immobilien-Team