In Deutschland gehört es leider für viele Menschen irgendwann zur Wahrheit: Die Ehe ist gescheitert und die Scheidung steht an. Laut dem statistischen Bundesamt wird in Deutschland mehr als jede 3. Ehe geschieden. Zwar ist die Scheidungsquote der letzten Jahre leicht rückläufig, jedoch wird prognostiziert, dass in den nächsten 25 Jahren ca. 36 % der in Deutschland geschlossenen Ehen scheitern und sich die Partner scheiden lassen. Mit der Ehescheidung ergeben sich neben den persönlichen Problemen noch viele weitere. Unter anderem der Immobilienverkauf bei Scheidung.

 

Ist die Scheidung erst einmal beschlossen, gibt es im Scheidungsprozess nicht selten eine zentrale Frage: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie? Darf einer den anderen Partner auszahlen? Ist die Auszahlung überhaupt finanziell für einen darstellbar? Oder ist der Immobilienverkauf ohnehin unabdingbar, weil keine Einigung erzielt wird oder die komplette Übernahme der Immobilie durch einen der beiden Ehepartner für keinen finanziell möglich ist? Regelmäßige Diskussionen gibt es auch über die Darlehensverträge, die nicht selten noch Jahre laufen. Nicht selten kommt es zum Immobilienverkauf im Scheidungsfall.

 

Der Ehevertrag

Kurzer Exkurs zum rechtlichen Standpunkt: Ist eine Heirat ohne Ehevertrag geschlossen, gilt die Zugewinngemeinschaft. Heißt, das währen der Ehe aufgebaute Vermögen wird geteilt. Für die meisten ist es finanziell nicht darstellbar, der Ehefrau bzw. dem Ehemann die Hälfte der Immobilie auszuzahlen. Daher kommt es im Zuge von Scheidungsprozessen häufig zum Verkauf der Immobilie. Wird der Verkauf dann noch von einem der beiden „torpediert“, kommt es regelmäßig zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, bei der oftmals der Verkauf der Immobilie unterhalb des eigentlichen Marktwertes vollzogen wird- womit keinem geholfen ist.

 

Mit einem Ehevertrag kann dem Szenario des Immobilienverkaufes unter dem Marktwert entgegengewirkt werden. So kann dort z.B. festgehalten werden, dass ein Partner im Scheidungsfall die Immobilie behält und an den anderen monatliche Ausgleichzahlungen leistet.

 

Bringt einer der Ehegatten bereits eine Immobilie in die Ehe ein, dann sorgt eine schriftlich vereinbarte Gütertrennung dafür, dass die Immobilie im Trennungsfall auch beim vorherigen Besitzer verbleibt.

 

Wohneigentum in der Trennungsphase

Zunächst: Vor einer Scheidung muss das Ehepaar ein Jahr getrennt sein. Die Idee dahinter ist, beiden Seiten genügend Zeit einzuräumen, um die Entscheidung gegebenenfalls noch revidieren zu können. Die Trennung beginnt in dem Augenblick, da mindestens ein Partner einen Trennungswunsch äußert. Dieser Zeitpunkt, der im Scheidungsantrag angegeben werden muss, entscheidet am Ende darüber, wann das so genannte Trennungsjahr endet.

 

Die Nutzung des Wohneigentums in der Trennungsphase ist vom Einzelfall abhängig und individuell zu prüfen. Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass – abhängig von den baulichen Voraussetzungen – das Eigenheim aufgeteilt wird. Eine Zuweisung – eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung – an einen Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht im Trennungsjahr nicht als Zuweisungsgrund. Dennoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die komplette Familienwohnung (oder einen Teil vor ihr) überlässt. Nämlich dann, wenn es darum geht, eine unbillige Härte zu vermeiden. Diese liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass für ihn

(oder Schutzbefohlene wie Kinder) das gemeinsame Zusammenleben oder die Suche nach einem Ersatzwohnraum nicht ohne erhebliche Folgen bliebe. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Trennungsphase zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

 

Wichtig: Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum in dieser Zeit verlassen (müssen), ändert dies nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Er kann von dem verbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert. Miteigentümer zahlen maximal die Hälfte dieser Nutzungsentschädigung, schließlich gehört ihnen die Hälfte der Immobilie.

 

Ist der weichende Ehegatte hingegen Alleineigentümer, kann er nur ein Nutzungsentgelt für eine rechnerisch kleinere Wohnung verlangen, da der durch seinen Auszug leer stehende Teil der Wohnung nicht genutzt und dementsprechend auch nicht angerechnet wird.

 

Wohneigentum nach der Scheidung

Das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren. Bei der Entscheidung darüber, wer in der Immobilie verbleibt, spielen Alter und Gesundheit der Ehepartner ebenso eine Rolle wie individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit, besondere Umstände des Lebensunterhalts oder die Nähe zum Arbeitsplatz. Vor allem versucht der Gesetzgeber, das Wohl von Kindern im Auge zu behalten.

 

Bei gemeinsamem Mieteigentum wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer jener Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur besondere Umstände rechtfertigen hier die Zuweisung an den Nichteigentümer. Das Wohl von gemeinsamen Kindern kann zum Beispiel ausschlaggebend sein.

 

Ist ein aufgrund der individuellen Umstände des Ehepaares ein Verkauf der Immobilie im Scheidungsfall unvermeidbar, gilt es, den Wert der Immobilie, sprich den Verkehrswert der Immobilie, zu ermitteln. Die Bewertung eines Hauses ist komplex und auch schwieriger als die Bewertung einer Eigentumswohnung. Denn zur Ermittlung des Verkehrswertes des Hauses wird nicht nur das Gebäude, sondern auch das Grundstück bewertet. Dabei ist es wichtig, nicht nur den Bodenrichtwert pro Quadratmeter Grundstück des Gutachterausschusses zu Rate zu ziehen, sondern auch die individuellen Möglichkeiten der Bebauung zu prüfen.

 

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