Lebenszykluskosten einer Immobilie

Sie finden den Begriff Lebenszykluskosten einer Immobilie abstrakt? Der Mensch befasst sich aber auch im Alltag stetig mit Kosten, die auf ihn zukommen. Z.B. wird sich beim Autokauf gefragt, welches der beiden favorisierten Modelle nicht nur schöner, sondern eventuell auch günstiger ist. Sprich es werden Parameter wie Anschaffungspreis, Verbrauch, Kosten für Versicherungen, Verschleiß oder auch Wiederverkaufswert betrachtet.

So ähnlich verhält es sich auch beim Kauf einer Immobilie. Dort kann sich überlegt werden, welche Kosten sind bei den Varianten zu berücksichtigen und welche Kostengruppen können gebildet werden.

Nutzungskosten eines Einfamilienhauses

Auch sollten bei der Ausstattung der Immobilie die Lebenszykluskosten bedacht werden. Dies ist die Gesamtheit der Kosten während eines Lebenszyklus. Dort ist Weitsicht gefragt. Sprich, es bringt relativ wenig, nur die Erstinvestitionen zu vergleichen, ohne die jeweiligen Folgekosten zu betrachten.

Dies geht schon bei der Wahl der Bodenbeläge los. Nehme ich Teppichboden, Laminat, Parkett, Fliesen oder Naturstein? Natürlich ist der Teppichboden wesentlich günstiger in der Anschaffung als der Naturstein. Dafür muss er aber auch spätestens alle 10 Jahre rausgerissen, neu gekauft und verlegt werden. Der Naturstein nicht. Auch bei den Fenstern kann sich heutzutage die Frage gestellt werden „Ist die 2-fach oder die 3-fach-Verglasung für mich wirtschaftlicher?“.

Oder man betrachtet die Wärmedämmung. Natürlich ist es ein Kostenfaktor, ob ich in meinem Haus eine Dämmung von 10, 15 oder 20 cm Dicke verbaue. Aber langfristig betrachtet, amortisiert sich die dickere Dämmung schneller, da es weniger Wärmeverluste gibt und folglich die Nebenkosten gesenkt werden. Aber auch hier ist es wichtig, Kosten/Nutzen im Auge zu behalten, denn irgendwann stehen die Mehrkosten für eine dickere Dämmung nicht mehr im Verhältnis zu den dadurch zu erzielenden Einsparungen.

Die in der Fachwelt bekannte German Facility Management Association (kurz: GEFMA e.V.) legt in ihrer Richtlinie „GEFMA 200“ neun Phasen einer Immobilie fest:

9 Phasen einer Immobilie (nach GEFMA 200)

Was bei den Lebenszykluskosten ein extrem wichtiger Faktor ist: Die Phase der Projektentwicklung. 80 % der späteren Betriebskosten werden in der Konzeption und Planung vorbestimmt und festgelegt. Ergo ist es nach Fertigstellung einer Immobilie nur noch bedingt möglich, die Lebenszykluskosten zu beeinflussen.

Hier gibt es natürlich einen Reibungspunkt zwischen der Perspektive eines Investors und des Nutzers: Beim Investor liegt der Fokus auf maximalem Gewinn, was sich in den Investitionsentscheidungen der Komponenten widerspiegeln wird. Zukünftige Ausgaben des Nutzers sind für ihn weniger relevant. In seinem Fokus stehen primär die Grundstückskosten, die erzielbaren Einnahmen aus Verkauf oder Vermietung, mögliche Zuschüsse und natürlich vor allem die Errichtungskosten.

Der Nutzer hingegen betrachtet die Betriebskosten (Miete, Versicherungen, Verbrauch) und die Instandhaltungskosten (Reparaturen, Wartung, Reinigung). Auch gibt es bei Modernisierungen oftmals Konflikte zwischen Eigentümer und Mieter. Bei der energetischen Modernisierung von Wohngebäuden ist es z.B. so, dass 42 % der Mieter Energie sparen möchten, aber nur 5 % wollen dafür mehr Kaltmiete bezahlen (trotz Warmmietensenkung). Nicht umsonst planen größere Konzerne ihre eigenen Zentralen, wo sie die Planung selbst übernehmen. Eine andere Option ist auch ein Bauablauf mit integraler Planung, wo der Nutzer frühzeitig in die Planungsphase mit einbezogen wird.

 

Hier nun eine Übersicht der wichtigsten Lebenszykluskosten einer Immobilie:

  1. Kosten für Hochbauten (Investition)
  • Grundstück
  • Herrichten und Erschließen
  • Bauwerk: Baukonstruktion
  • Bauwerk: Technische Anlagen
  • Ausstattung
  • Außenanlagen
  • Baunebenkosten

 

  1. Kosten der Bereitstellung (laufende Kosten)
  • Kapitalkosten
  • Abschreibung
  • Verwaltung
  • Steuern
  • Versicherung

 

  1. Kosten der Nutzung (laufende Kosten)
  • Betriebskosten ( Reinigung, Wasser + Abwasser, Wärme/Kälte, Strom, Bedienung, Wartung/Inspektion, Verkehrs- und Grünflächen)
  • Bauunterhaltungskosten

 

  1. Kosten der Außerbetriebnahme (einmalige Kosten)
  • Abriss
  • Beseitigung
  • Entsorgung
  • Recycling
  • Verwertung
  • Umnutzung

Wie Sie sehen können, ist die Planung einer Immobilie sehr komplex und es gibt viele Faktoren, die berücksichtigt werden sollten, um die Lebenszykluskosten einer Immobilie optimal zu gestalten. Insbesondere bei der Planung und Konzeption der Immobilie. Wir hoffen, Ihnen mit unserem Artikel einen kurzen Überblick über die wichtigsten Eckdaten gegeben zu haben.

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