Mergers & Acquisitions in der Immobilienwirtschaft

Mergers & Acquisitions in der Immobilienwirtschaft spielen eine wichtige Rolle in unserer Wirtschaft. Die auch die Immobilienwirtschaft an sich ist in Deutschland ein wichtiger und umsatzstarker Wirtschaftszweig. Nicht nur Privatleute investieren in ihr Eigenheim oder suchen sich eine Wohnung oder ein Mietshaus als Kapitalanlage. Auch große Unternehmen oder Konzerne investieren teils mehrere hundert Millionen Euro in Immobilienportfolios und/oder –fonds. Doch wie stellen sie das an bzw., was sollte beachtet werden? Wir stellen Ihnen die wichtigsten Fakten der Mergers & Acquisitions in der Immobilienwirtschaft (M&A) und die grobe Gliederung von Akquisitionen nach sechs Kernpunkten dar:

  1. Leistungswirtschaftliche Zusammenhänge
  • Horizontal (ähnliche Produkte, gleiche Wirtschaftsstufe)
  • Vertikal (Erweiterung der Wertschöpfungskette)
  • Lateral (völlig andere Produkte)
  1. Erwerbsweg
  • Verhandlung
  • Auktion
  • Übernahmeangebot
  1. Transaktionsart
  • freundlich
  • feindlich
  1. Rechtliche Ausgestaltung
  • Asset-Deal
  • Share-Deal
  1. Entgeltform
  • Barzahlung
  • Aktientausch
  1. Finanzierung
  • Eigenfinanzierung
  • Fremdfinanzierung

In diesem Prozess der Mergers & Acquisitions gibt es drei Akteure, die die Transaktionen bestimmen: Käufer, Verkäufer und Dienstleister.

Als Käufer treten dabei Manager, Finanzinvestoren oder strategische Käufer auf. Verkäufer können vielseitiger Natur sein. Die involvierten Dienstleister sind Strategieberater von Unternehmen/Konzernen, Investmentbanker. Oder auch Steuerberater, Wirtschaftsprüfer sowie Rechtsanwälte, um die teils umfassenden rechtlichen Komponenten bei den Immobilien-Transaktionen zu begleiten. Und natürlich die Immobilienmakler, die die Transaktionen begleiten, Objekte/Portfolios präsentieren und zwischen den involvierten Parteien vermitteln.

Der Akquisitionsprozess bei Immobilientransaktionen verteilt sich in der Regel auf vier Hauptabschnitte:

Akquisitionsprozess bei Immobilientransaktionen
  1. Strategische Planung: Hierbei werden Akquisitions- und ggf. Fusionsziele gesetzt. Es erfolgt die Strategische Analyse des Unternehmens und der Unternehmensumwelt, worauf die Suche nach Akquisitions- und Fusionskandidaten folgt.

  2. Bewertung: In der Phase werden die Einzelwerte ermittelt, z.B. beim Ankauf größerer Immobilienportfolios. Ebenfalls erfolgen die Bewertung der möglichen Synergien und eine Abwägung der Integrationskosten. Letzter und wesentlicher Punkt ist die Festlegung einer Obergrenze für den Kaufpreis.
  3. Verhandlung und deren Abschluss: Es erfolgt eine Ansprache der Kandidaten und Eigentümer, mit denen die Verhandlungen aufgenommen werden. Danach wird die Transaktion strukturiert und es kommt im Nachgang zur Ausführung der Übernahme oder der Fusion.
  4. Integration: Innerhalb des Integrationsprozesses gibt es naturgemäß auch die Neustrukturierung der Management-Verantwortung. Dabei sollen Prozesse und die Wirtschaftlichkeit bestmöglich verbessert sowie ungenutzte Ressourcen abgestoßen werden.

Interessant in diesem Zusammenhang ist es auch, die Käufergruppen zu betrachten in Deutschland. Laut dem Marktbericht „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland“ von Ernst & Young – großer Player in der Transaktionsberatung- sind ca. 86 % der eigenkapitalstarken Privatleute oder Family Offices aktiv als Käufer auf dem Immobilienmarkt. Von den Versicherungen sind es 49 %, von den offenen Fonds 39 %. Mit einem Abschlag dahinter rangieren die Private-Equity-Fonds, von denen 25 % zur aktiven Käufergruppe zählen, gefolgt von der Sparte der Immobilien-AGs (16 %), geschlossene Fonds (14 %), Staatsfonds (10 %), Wohnungsgesellschaften (6 %). Dahinter als Schlusslicht der aktiven Käufergruppen sind Banken mit 2 %, die lieber konservativer und zurückhaltender Investieren.

Wir hoffen nun, Ihnen einen kleinen Einblick über den Ablauf der Immobilientransaktionen bzw. über die Mergers & Acquisitions in der Immobilienwirtschaft gegeben zu haben. In unserem nächsten Immobilien-Blog berichten wir bald als passende Ergänzung zu diesem Artikel über die gängigen Einzelbewertungsverfahren und Gesamtbewertungsverfahren., welche die Grundlage für den zentralen Punkt einer Übernahme bilden: Die Kaufpreisfindung!

Sollten Sie selber nach einer attraktiven Immobilie als Kapitalanlage suchen, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung. Wir finden das zu Ihnen passende Angebot!