Sozialräumliche Struktur in Köln

Je nach Stadtteil liegen in Köln die durchschnittlichen verfügbaren Einkommen stark auseinander. In dem Kölner Westen, bevorzugt in den Vierteln Köln-Junkersdorf, Köln-Müngerdorf und Köln-Braunsfeld, sowie im Kölner Süden in den Vierteln Köln-Marienburg, Köln-Rodenkirchen und Köln-Hahnwald wohnen hauptsächlich Leute, die über ein hohes Einkommen verfügen. Personen mit einem unterdurchschnittlichen Einkommen wohnen vor allem in Köln-Chorweiler, Ossendorf, Kalk oder Porz. Dies spiegelt sich auch in Abb. 1 wider. Dort wird der Anteil geförderter Mietwohnungen der Kölner Stadtteile aufgezeigt.

In weniger privilegierten aber innenstadtnahen Vierteln werden zur Zeit soziale Umschichtungs- und Verdrängungsprozesse beobachtet. Man bezeichnet diesen Vorgang auch als Gentrifizierung.

 

Die sozialräumliche Struktur bezogen auf den Kölner Wohnimmobilienmarkt

Diese sozialräumliche Struktur spiegelt sich wiederum auf dem Kölner Wohnungsmarkt wider. Dort klassifiziert man die Viertel nach sehr guten, guten, mittleren und einfachen Wohnlagen. Es ergeben sich je nach Quelle jedoch vereinzelte Abweichungen bei der Einschätzung, wie welches Viertel zu klassifizieren ist. Bedingt durch die Tatsache, dass es weniger Leute mit sehr hohem Einkommen und mehr Leute mit durchschnittlichem oder niedrigem Einkommen gibt, ist der Umkehrschluss, dass mittlere und einfache Lagen auf dem Wohnungsmarkt dominieren und es nur wenige Top-Lagen wie Köln-Junkersdorf oder Köln-Rodenkirchen gibt. Die folgende Tab. 3 gibt einen Überblick über das gängige Miet- und Kaufpreisniveau in den jeweiligen genannten Lagen.

Abbildung 1: Miet- und Kaufpreisniveau nach Lagen

Durchschnitts-
preise
Top Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage
Einfamilien-haus (€) Altbau 600.000-3.500.000 400.000-1.000.000 240.000-600.000 120.000-350.000
Neubau 700.000-3.500.000 450.000-1.200.000 280.000-650.000 180.000-350.000
Eigentumswohnung pro qm (€) Altbau 3.000-7.000 1.800-3.500 1.300-

3.000

800-

1.800

Neubau 3.200-7.500 2.300-3.800 1.800-

3.200

1.000-

2.200

Miete pro qm (€) Altbau 9-20 8-17 7-15 5,5-8-5
Neubau 12-21 9-19 7,5-16 5-9,5

Quelle: Capital- Immobilien-Kompass-Karte Köln 2013

Fakt ist, der Kölner Wohnimmobilienmarkt steht unter Stress. Sowohl von Privatinvestoren, als auch seitens der institutionellen Investoren ist die Nachfrage in den letzten Jahren in allen vier Segmenten gestiegen. Im Jahr 2011 wurden in Köln 2.669 Wohnungen fertiggestellt (Statistisches Jahrbuch Köln 2012, 90. Jahrgang, S. 95). Von dem Jahr 2000 bis 2011 Wuchs der Wohnungsbestand in Köln von 518.530 bis zum Jahr 2012 auf 544.395 an (Statistisches Jahrbuch Köln 2013). Köln belegt mit 8.100 Nettozuwanderungen im Jahr nach München, Berlin und Hamburg den vierten Platz in Deutschland (Comdirect Städtereport Deutschland, 2012, S.9). Bis zum Jahr 2030 wird prognostiziert, dass zehn Prozent mehr Personen in Köln leben werden als aktuell. Fakt ist, dass für diese Menschen zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden muss, um die Nachfrage abzudecken. Daher wird es erforderlich werden, dass die Bautätigkeit weiter zunimmt und sich der Wohnungsbestand in Köln schätzungsweise jährlich um 3.000 Einheiten erhöhen muss. Ansonsten würden bei jetziger Fertigstellungsquote knapp 6.000 Wohnungen fehlen im Jahr 2030. Schenkt man dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln glauben, werden in Köln „ 4.000 […] Wohnungen pro Jahr benötigt um der wachsenden Bevölkerung gerecht zu werden. Vergleicht man die Bedarfe mit den zuletzt fertiggestellten Wohneinheiten, erklärt sich der hohe Preisdruck in den Städten“ (Immobilienmonitor, Nr. 1/ 2014). Bei dieser Prognose des weiterhin wachsenden Bedarfs an Wohnungen wird sich das Missverhältnis von Nachfrage und Angebot weiter ausbauen.